京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济稳步的增长的红利,得到确定的回报!

　　Q:提问:星主您好，我是刚加入星球的萌新小白。目前想要有北京集体户多年，目前亦庄工作。想要置换上车北京。基本盘如下，家中在居于二三线的省会有两套和老区核心盘: 1.家长现在住的房子有大约10年房龄，近一年下跌20万，参考成交价87万左右。计划出售作为北京购房启动资金。2.当地近年交付的学区房，100平出头刚装修，市价140万上下计划自住。3.老区的是129.15平，三房两厅两卫双阳台（南北都有阳台），有三万装修补贴，50万购入目前售价较低难以出手。计划花7万简单装修后用于收租。还有部分住房公积金存款，之前计划在亦庄或者朝阳，

　　旧宫一带上车一套200万以内小房子，用足公积金贷款，租金加上4000公积金可以覆盖月供。看完老师的盘筹后发现还要兼顾未来升值，上车盘基本需要250万左右。计划放宽些选个综合更好的。目前看如果入手小房子巧克力城不错。加些钱润枫锦尚或者三槐家园可优先考虑二室。同时目前有个共有产权云璟悦感觉综合起来也不错。不过要2026年才交货。想请老师帮忙点评一下置换的思路和选房的策略。非常感谢

　　A:回答:您好，第一：关于布局北京的思路，首先已获得房票，无论是不是在京工作，或者理解为有无居住的需要，去购买一套房产无论是作为资产投资还是抗通胀都是一个很好的选择，外地老家留一套可以自住的即可，没必要多仓位。第二关于资金方面的规划，在很长一段时间都不具备再增添预算的可能，现在买一个适合中短期过渡的，能够兼顾到流通与保值也是一个很好的选择，但要以纯投资的角度来选筹，参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，

　　小房子近旧优于远新，近旧不会受到将来保障房市场的影响，或者说影响很小， 而远新偏离主城区很多空白区域，未来会有很多公租房，保障房慢慢把小户型淹没掉，将来保障房人才型住房的公共服务更完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长久来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，价值自然要比远新更稳健，您可以借鉴星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图围绕国贸附近买，农展南里、麦子店街、炫特嘉园40平的一居室最低总价的差不多在240-260之间，总价再低一点的八里庄北里50平的200出头，祝顺利！

　　Q:提问:京总好；我跟老公在国贸附近上班，近期想购置首套房，准备的首付大概600左右，不负债最好，贷款的线年后置换学区,比较在乎房子居住舒适度和流通保值。目前主要关注这些小区：1、朝阳园，总价低，如果未来继续跌的话整体亏损更可控，另外社区环境好（相对于华纺易城人车半分流来说），户型我们大家可以接受，缺点在于担心认可度低以后不好置换；2、润枫水尚，社区环境和品质都不错，缺点是总价高，

　　预算内可以挑的户型有瑕疵；3、国际村、远洋新干线等，地段更好，户型更好，但感觉社区环境整体不如朝阳园和润枫水尚 想请教下京总：1）对朝阳园这个小区的后续流通怎么看? 2）地段、社区环境、价格、户型该怎么做重要性排序? 3）除了我们看的这些，有无另外的地段或小区推荐? 谢谢京总！

　　A:回答:您好，1、朝阳园虽然是当年的高档涉外盘，但户型太拉了，同年代的塔楼比着我们内地开发商建的要差很多，这是能直观感受到的，也是流量一直低的根本原因，没有相对完美的楼盘，每个项目多少都会存在一些瑕疵，但如果是直接暴露的问题，比如户型、物管、人文等，一进到这个小区这样一些问题能很快发现，会直接影响到楼盘的流量，户型这种资源是不可变的，并且还会跟着时间的推移越来越不入流。关于户型上的选择建议您参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）。

　　2、地段、楼盘和户型三项资源，至少要占有两个以上将来才具备稀缺性，在朝青肯定是要兼顾到楼盘与户型的，如果兼顾不到户型资源不如直接去三元桥望京了，北边国风北京120的南北两居或100朝南的两居、慧谷阳光90南北的两居也很适合你们，其次关于杠杆最好不要卡在250以内，您们的条件很不错，适当放大杠杆可以买到更优质的项目，房价下行期或已经见顶才收缩杠杆，房价还有增长空间，只要不影响到正常的生活，能够保证将来5-8年的月供，原则上是可以贷到最大限度的，建议根据实际的情况比如月供条件和实际的房源价格做调整，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

　　Q:提问:你好京总，这几天看完您星球精华文章，拜读恨晚.北漂十年后京户，目前夫妻年龄近40，家里非流动人口5人，一老人和两男孩一个十岁一个一岁，对学区没有执念，我上班在望京，队友在花梨坎.打算卖了顺义地铁站旁步梯顶层复式老破大，中介目前报价270万，望京西园一区步梯二层刚买不到一年，长期计划是自住到孩子高中毕业，有二百万贷款. 我的问题是，

　　顺义这房卖了手上有300万现金，家庭年入50-80W, 目前还贷能力可以加再杠杆200万不影响生活，可就算500万望京也只能买一个宝星国际二期或者北纬40度的一居，或者是望京花园西里塔楼的两局，这些户型都不是未来10年的主流，考虑保值增值，以及7-8年都收租，我该怎么选？求指点

　　A:回答:您好，继续留在城内唯一的有效策略是将望京西园一区卖掉，望京西园的贷款重置的利率包括额度都会比之前的有优势，用顺义的卖房资金+望京西园一区的资金做首付置换，您们的流动资金、年收入、负债承受能力、月供能力都特别好，买北纬一居、或者望京花园、再或者宝星国际二期等类似盘，只会消耗您的财力，也能够理解您的流动资金、年收入、负债月供能力在这些盘上创造不了价值，包括望京西园也一样，

　　不是说这种盘不好，而是成长性太慢后劲太小不适合您们，如果是刚需过渡没什么问题，但不适合改善家庭，您可根据此策略粗算一下，能选到的项目资源会提升很多，如果不具备这种置换的条件，以500万做投资选筹只能将资金调到其他区，亦庄海梓府和金域东郡不错可以了解一下，更适合500左右的预算，大概就是这两种方向，建议您参阅星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

　　Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。

　　我个人很喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价别超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能够满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？

　　A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够能够完全满足，从良乡往海淀换方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以能做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围， 但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米能做到2居，实际还是1居的面积，

　　过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性， 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，调整方面建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）， 中关村可以了解一下石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，

　　知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 出手时机可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边一起进行，保证房山那边有意向客户并能签约，这边你有意向房源房主也可以每时每刻签约就可以操作，在同一天完成两边的签约会稳妥一些，祝顺利！

　　Q:提问:京总好，看了您的文章，受益良多，感觉您配置思路非常清晰，最近正在看房，所以想请您把把关，提提意见。基本情况：本人东单上班，配偶金融街上班，刚结婚，总预算1000以内，注重保值、通勤。7、8年左右可能会出现置换需求，由于离要小孩还早，所以暂时不想考虑东西海，主要把目光放在了朝阳、丰台，目前看了新房。方案考虑：东坝的保利天汇、十八里店的金隅、丰台的君礼著、亚运村、望京、朝青、三元桥的次新，烦请您给出宝贵意见，或者还有哪些区域可以了解一下，非常感谢！

　　A:回答:您好，在区域上的选择上，总价超过1000放在朝阳是要优于丰台的，这个预算买丰台一定是基于面积和通勤两个方面，比如在石景山工作且很稳定，面积又是硬性要求，那么往丰台买是为了被丽泽辐射，将来吃丽泽的行情，这样的一种情况布局到丰台就较为贴切，你们双方在东西城工作，不考虑本地应该往海淀或者朝阳买，这两个方向无论是从金融属性还是通勤距离都比丰台更合适，如海淀田村的兰德华亭130平的三居报价在1000出头，把面积降下来可以再往城内靠，如魏公村佳苑100平的三居报价也在1000出头，西部这个方案要比丰台更保值更具备成长属性。

　　东部朝阳如果两居能满足居住需求，在区域上应该优先奥森、望京，京师园、融域嘉园、慧谷阳光、融科，这四个盘您的预算基本上可以拿到最好的两居户型了，三居可以移步到朝青，这两个方向优于东坝和十八里店，朝阳东南角的资源很匮乏，并且城市界面也不好，朝阳的主要发展方位是东北，东南方位将来也就是修修补补，很难有大的动作，而东坝属于成长型的区域，不适合十年以下的周期，五六年左右的时间转手保值性和成长性都有很大的不确定性，五年左右就有再次置换的可能性最好是选一些比较稳健的区域，至少有稳定的流量，将来不至于很难转手，关于选筹的方向建议您参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

　　近日，四川成都，格力电器董事长董明珠在一活动会场吐槽现场空调噪音大，有异味，直言这一定不是格力。

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