途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军，首次在业内提出创新理论，就酒店与民宿的十二大区别展开剖析，及斯维登集团在民宿运营方面的成功经验和布局。

  6月27日-28日，由环球旅讯主办的“2018中国住宿业峰会”在杭州盛大召开，超过650位来自全球及国内连锁酒店、经济型酒店、精品酒店、单体酒店，以及民宿、客栈、度假木屋等新住宿业态的中高层管理者出席峰会，围绕“重定义住宿-场景空间”的主题展开深度沟通和讨论。

  中国分享住宿领域领军人物、途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军先生出席峰会，并在6月27日上午发表以“民宿的差异化经营开启住宿业的变革”主题演讲。作为分享住宿领域的领跑者，斯维登集团从始至终坚持民宿的专业化道路，此次，途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军先生，首次在业内提出创新理论，就酒店与民宿的十二大区别展开剖析，分析两者在用户画像、房源获取、营销渠道、业主管理模式、加盟管理等方面的差异化，以及斯维登集团在民宿运营方面的成功经验和布局。

  罗军先生的创新理论《民宿的差异化经营》，将住宿的业态归类于酒店、别墅、青年旅社、公寓、农家乐、客栈、庄园、帐篷、树屋等各种业态。根据不同的业态定义不同的行业。从两种角度看业态：一是经营业态，即区别行业的业态到底是哪些；二是经济形态，以前也有旅社和民宿，为什么以前不能规模化而现在可以？有两种驱动因素：一是移动网络，二是分享经济。移动互联网将规模化的效率提高了，分享经济的边际成本趋于零。

  商业模式的差异大致上可以分为用户画像的差异、市场分类的差异、运营模式的差异、业主回报模式的差异、租期分类的差异。

  任何变革和消费模式的升级一定是用户画像的升级。旅游业的升级，不是以前住三星现在住四星、五星，消费模式升级的重点是随着体验的提升而提升，我们叫做多人、多天、个性化、高性价比。

  “多人”很简单，端午节80%都是家庭或团队，基本上很难一个人在端午节背着包到处走。随着经济水平上去，“多人”会慢慢的普遍，因为大家需要感情抱团。这时候需要的房间就不一样了，在大多数情况下要三房两厅，更多的是别墅，所以别墅类的需求上升，房源非常紧俏。

  举个例子，你们家要装修，那住哪里呢？可能在家旁边住三个月，三个月以后你回去，家具也可以带回去。当然这和经济形态有关，以前装修就是凑合，现在一天也不愿意凑合，从一天变成了“多天”。所以，这些对传统酒店的传统配置不符合，服务模型也不符合，因为酒店不可能移开家具，小规模经营会非常看中。

  其次是“个性化”，前不久加入斯维登集团的TOWO途窝，专注于旅游酒店、文旅创意园的连锁经营，他们在深圳收了一个项目，都是圆床，非常受欢迎。还有“超高的性价比”，前面讲了三个和业态有关的例子，最后和经济形态有关。超高的性价比的原因是因为获取房源的成本下降了，采用了分享逻辑，把闲置房屋的剩余时间用来分享。用户画像的变化形成了新的商业模式。

  行业内有长租、短租、民宿、客栈、公寓之分，我们的分类是长住、短住、城市、乡村，在城市住的时间长是长住，住的短是短住，去乡村不可能只住一两天。

  不要以为短租或者是分享住宿就一家做了，一定会有细分，所以每个创业者和运营者都有机会。运营也会相应发生明显的变化，最底层是现场，第二层是酒店、连锁企业，它对五星级有独特的SOP标准或者系统或者方法。

  中国民宿业的品质目前还不稳定，由于不是连锁，有可能碰到很好的品质，也可能碰到让人焦虑的。目前中国民宿还没有标准化的管理，不仅是SOP标准或者系统，还有中间层。我们在中间层发力很大，直接管理了4万多间房间。为什么我们能管理？是因我们积累了很多年的经验。管理30-50间的人十分艰难，我们培养了七年，管理这样的房间十分艰难，只能依托我们中间层。再往上一层是交易订单层，我们的管理方式是品牌加盟、管理加盟或者是自营。

  民宿的房源获取也不一样，酒店业是从大业主获取，但民宿产业会从零级市场走向三级市场，因为它是多级管理，向已经有的商户委托管理。最近我们接了七彩云南一次性项目3.5万套，是和开发商直接合作。斯维登集团目前签约了1038个开发企业，帮他们运营管理项目，其他的还有12000个项目在谈判中。中国是全世界绝无仅有在一级市场非常活跃的地方，一级市场是完全不一样的世界。另外中国的共享农庄，和北美的农庄相比，还有非常长的路要走，拥有非常大的机会。

  在市场导入方面，原来的逻辑住就是住，但未来的“住”会和活动衔接得更紧。去俄罗斯是看球吗？不是。所以住根本不是核心，反过来住也有几率会成为核心。很多项目活动是因为住才来，没有住过别墅，没有享受过别墅生活，所以住变成核心。这才能看到市场在哪里，才可以找到关键所在。

  酒店行业大多以PM的运营模式，在民宿或者非酒店业的PM专业有很大的差异，管100套房间还可以，但管300间，肯定不行。民宿行业大多以RBA、RBO模式运营。中国大部分是RBA模式，是二房东，以前我在海南很多是整租过来，然后租出去。我不是做，我是让更多人住进来，成本更低，但实际上的意思就是RBA。RBO模式就是自己的房子自己管理。这三种模式涉及到产业政策、国家政策，涉及到产业和系统，收益模型也有很大的区别。

  欧洲、北美和日本都出现了针对RBA的政策，日本说了180天以上不能经营，专业经营者就面临很大的挑战，做专业住宿的都知道没有180天很难赢利。欧美是只有自己管理才可以，他们都以为这样才可以被社会接受，才能够保证。如果是江西跑到广东租了给别人住，这样就会有存在问题。中国会出怎样的政策目前还不知道。

  分享经济不等同于共享经济，很多专家在说共享经济，就像环球旅讯被会展活动接受一样，共享经济不是这样。分享经济和共享经济的不同之处在于共享经济是物权拥有者和使用者不是一个人。比方说租车，车的拥有权是一方，使用是另一方，但顺风车则不同，车的拥有者和使用者是同一方，边际成本趋近于0。共享经济和分享经济的差异就是业主目的地，如果到一个旅游目的地租一个房子，根本生活不下去，但对一个房东说把房子给我，房东就会接受，这是很大的机会，就像2008年Airbnb快速地发展，因为大家都记得2008年发生了金融危机。

  短租的人过去做长租，客源也会有很大的变化。现在长租基本上应该都是亏损的，原因有很多。长租的中间会有空白期，这样中间利润就会出来，一般的长租公司没有短租能力，也没有运营管理能力，就会寻找像我们这样的专业机构来运营和管理。业内做得比较好的是雅诗阁，它主要是做长租，一个长租和下一个长租之间的空白期就做短租，这样长短租结合的方式就会赢利，我们和雅诗阁也做了一个合资企业。

  经营模式差异大致上可以分为房源获取的差异、建筑的设计、装修的差异、市场营销模式和渠道的差异、楼招及前台的差异、客房服务的差异、业主管理的差异、政策及行业管理的差异。

  酒店或者民宿在0-3级市场是分散的，如果一个企业只是在一个市场做，0级、1级、2级、3级分开做，成长会有限。酒店可以雇佣第三方，可以把原来的冷饭炒三十年，做一些评测就可以了。然而民宿的挑战非常大，会碰到一个绝对意想不到的问题，导致最后无法经营，比方说产权清晰的问题。转手多层的时候出现一些明显的异常问题，所以民宿在房源获取上需要很久。曾经有一个做了七年的同事，他说“到现在我也未必能把东西讲清楚”，有两个原因：一是很丰富；二是我们多变。民宿的房源获取差异非常大，所以现在会发现不好找房源。大家会说这和刚才说的悖论，因为我说中国的房子很多，但经营是多少，房源还有一些装修的成本。

  民宿的装修不一样，有时候民宿有房东自己的情怀，怎么调整要和他商量。他的空间会更大，和客房管理就不一样，一般要做10-12间房间，但民宿只做6间房间。还有动线间房间，比较好清洁，但如果是50间房间的打扫完全不一样，因为房型都不一样，摆件都不一样，区别很大。所以在前期的装修设计过程中，很多人以为斯维登都是自己设计的，肯定不是，我们一分钱不掏，我们只铺床。

  既然是别人设计我们就可以介入吗？不一定，哪怕和一级市场合作，如果把它房子装修得很好，它卖不出去怎么办？甚至有的是清水装修，不同的房型不一样，装修设计也会发生很大的区域。

  我们在海外有1100多个目的地，今年我们自己运营会达到更多，因为休闲比较多。所以它会在搜索平台和社交平台互相兼容，社交一页可能只排15-20个，但都是单体项目，都排上面就爆掉了，如果排15页之后就别想盈利了。民宿非常个性化，其实国内目前还有很大的差距。关于活动的东西就会起来，我个人比较看好腾讯的小程序，我们很欢迎异业的协同合作。如果各位是做旅游别的行业的，可以和我们合作，因为这个需求是巨大的，可以有更多的可能性。

  西递宏村有个竹篮酒吧，它没有酒店招牌，也没有必要放招牌，因没有人会走过。斯维登集团在经营的项目，比如南京东路步行街上最好的产品上海斯维登精品公寓（南京东路），入住率90%，售价很高，很受欢迎，但没有招牌，或者招牌很不起眼。因为只有一部分是我们的，中间管制很多，但有前台，客房服务也很好。

  客房服务的差异会影响客户满意程度，现在大家都在说尽快把规模做上去，还没有盈利，我们很快会盈利。但如果说现在只是在看规模，没看到品质，并不会占据太大优势。

  斯维登公寓现在的游客平均点评4.65分以上，几万间房间都是如此。为何会如此？为什么有更多的房源源源不断地过来，是因为品质和消费的人的契合度和多样性。它不像单体客栈不被认知，在这样的情况下我们相对有点认知，原因是对我们品质的认可。我认为互联网的速度很快，对规模的要求很大，但这个产业很大的。相反来说房子太多了，不用这么着急。其实规模不一定使这个产业真正成功，如果是平台层有很大的可能性，因为有独占性。而房源没有独占性，因为是碎片化，但流量和聚合需要。

  一个大酒店可能有300间房间，但就一个大业主或者业主就是你，但我们不一样，我们有很多业主，体系要有很多变化。

  一是碎片化。这个行业是三角形，我一直说这个行业得碎片者得天下，这个碎片不是粉末。现在的碎片是相对集中，我们是50-80间，房源相对集中，也不会有一定的难度，所以碎片是一种可信化的片。

  二是科技化。科技化对碎片化产业、民宿来说是可对接的，接下来欢迎各种技术公司和我们谈，因为这是锦上添花的。

  三是社交化。这是产业模型，产业模型的核心要让今天的产业模型成功，不是上一代人不聪明，是因为上一代人没有分享经济。经济模型结合了三个维度的产业模型，未来的发展趋势就会非常好。

  斯维登集团源于途家自营，经过了7年的发展，拥有“斯维登精品公寓”、“斯维登度假公寓”、“斯维登服务公寓”、“欢墅”、“途窝”、“五悦”、“迹墨”等一系列以“住宿分享为核心”的品牌，同时围绕共享农庄建设，拥有C2B乡村旅游住宿解决方案品牌途远和旅游特产分享电子商务平台途礼。斯维登集团一路发展而来，已成为亚洲地区专注于不动产经营和管理的头部企业，目前经营房源超过40,000套，覆盖全国目的地近200个，签约及筹备中的公寓、别墅等项目超过1,200个。

  希望再有七年，我们大家可以做出更大的规模，更优秀的服务品质和在座的朋友们有更多的合作，一起努力让这个行业往前走。