社区商铺策划，在分析项目所在区域特点，消费群体特点、规划制约因素、图上作业难度、投资偏好、经济测算等关键事项后才能进入策划程序。带有强烈目标性的市场调研显得尤其重要，也是做好社区商铺策划的前提。以下是高屋地产顾问机构多年来对于社区商铺策划总结，概括起来就是五大流程。

  有的地块，只有居住价值，没有商业经济价值，则只能做住宅，不能做商铺，一平米都不要做。而有的地块，既有居住价值，又有商业经济价值，甚至商业经济价值还要大过其居住价值，那么就需要从商业的眼光出发，着重研究其商业价值。

  ○地块周围有没有核心价值体。如政府所在地、火车站、汽车站、飞机场、旅游景区、商业圈层、中央商务区等。

  ○地块所处的位置。位于城市新发展地带，位于城市核心主干道旁、位于老城、位于大型居住区附近、位于商业圈内等。

  ○交通十分便捷，路网发达，车辆和消费的人流量大。流量大，意味着被消费的可能性增大。如高速公路进城方向地块。

  ○超前眼光：要用超前５－１０年的眼光，来预测未来这一个地区可能会有哪些建筑，哪些人流，多大的人流量。

  ○成熟商业区域内。比如昆明官渡园大商业圈内的土地。比如云纺市场内的土地。

  宁洱金色嘉园，是高屋地产顾问2007年全案策划代理的一个项目，公司对地块的评价就是，同时具备商业经济价值和居住价值，应最大化挖掘项目商业经济价值。高屋公司给开发商提供的产品方案是内街式商铺群，定位成当地第一个精品家居建材街。但开发商比较保守，认为这样做风险大，最后没有采用高屋公司的建议，只在一个方向的临街面做了一排商铺。

  最后的结果是，这一排商铺都很快卖出去了，但出现的问题是供不应求，买家群体十分看好项目的商业经济价值。开发商十分后悔。如果采用高屋公司的方案，可以多做3000平米黄金商铺，利润至少能够达到600万。

  在许多城市，规划意图，规划规范等属于硬指标，这种指标其实就告诉了商铺体量。

  在另外一些城市，商铺体量，甚至住宅体量，政府都没有做强制性限定，开发商能自行发挥，只要能够卖出去即可。高屋公司遇到这一种情况，一般从开发商的角度，建议其根据地理位置、图上作业、交通动线等取最大极限值。

  但是一些特殊项目一定要通过科学的办法测定商铺体量。比如武汉一个城市综合体项目，政府批准总建筑面积为50万平米，但开发商想知道在这50万平米里商业面积能做到多少万平米。深圳一家知名的策划公司，利用商业饱和理论、零售引力模型，测算出商业体量应在1.6-3.2万平米。后来通过图上作业，测定商业体量为2.5万平米。

  不同的眼光决定了不同的视野，不同的视野决定了不同的思路，不同的思路则决定了不同的后果。

  根据高屋地产顾问的研究，社区商铺的定位，要从消费者角度定位，不能从建设者、开发者、投资者角度去定位。这一个道理很简单，商铺一定要通过出售给投资者才能使开发商获利，而商铺投资者通过将商铺出租给经营户才可以获得投资回报，而商铺经营户通过出售商品和提供服务才能支付租金，最终买单的人是消费者。

  可见，不同的定位广度、范围，最终的结果完全不一样。一般来说，位于主干道旁的社区型商铺对于上述需要能够一网打尽。

  而开发目标型消费的商铺，一般指的是利用大规模的社区商铺组建的专业行市场，如茶叶一条街，服装服饰一条街，和具有定向功能的品牌业态和商户。

  一般情况下，商铺均做成住宅底铺，这种形式最为投资者、开发商、商户熟悉的形态。但由于小区底铺具有不能做餐饮、扰民、价值有限、商业饱和后招商困难等缺点，双核形态布局的商铺出现了。

  ○严重饱和，招商困难。有的社区四面临街，住宅下面全部做成临街商铺。而且一层还不够，做两层。商铺面积实现最大化了，但只能销售一半。招商十分困难。这属于失败的策划。失败的原因，是缺少对市场的研究，专案的分析，科学的规划组合。

  一个是居住核，一个是商业核，或者简单的说，一个是居住组团，一个是商业组团，商业采取集中和分散相结合形式。双核包括以下形态：

  ○步行街模式。人为制造商业内街，也就是步行街体系。昆明许多小区均采取了步行街模式。

  ○市政道路模式。在小区内部，拉通一条或几条市政道路，不止人可以通过，车辆也可以通过。除对本小区服务外，还对外开放。

  这个项目是高屋地产顾问机构２００８年最新研究成果。项目占地５０亩，临曲靖珠江源大道，周围开发进度慢，目前只有珠江源古镇建成。