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  关于商业地产规划，开发商常常会问到：商业地产产品风格如何营造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，这些都是为了一个共同的目的：怎么样提高商业地产的使用价值从而提升其整体价值。

  要回答这样的一个问题，首先必须弄清楚一点：商业地产究竟为谁而作？通常情况下，我们把商业的目标客户分为三级。投资者即买铺的人是一级客户;商家作为经营者即用铺的人，是二级客户;而普通消费者才是真正消费铺内商品的人，是三级客户，也是商业地产的终极客户。因此，商业地产的价值必将通过终极消费客户—花了钱的人其的认可度得以体现。

  商业地产产品的规划，主要存在以下八对矛盾。只有在协调好这些矛盾的基础上，才能做出成功的商业产品。

  适用于商业产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。商业地产的体量和价值一定是成正比的吗？体量大是否一定意味着价值高？其实不然。商业地产产品规划有集中式卖场、步行街、商业街区、商业群落等形式，采用不一样的形式体量的大小也有差别，盲目追求体量大小而忽视项目本身所具备的实际条件，反而达不到总价高的效果。

  启示：在做商业地产产品规划时，一定要注意协调集中和分散的矛盾;不是体量越大，项目总价值越高;要根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划;要最大限度地考虑商业产品的差异性特色营造。

  一个商业项目既是一个整体的商业空间，其内部又分为若干个体商业空间。个体商业空间强调个性化，个性化是否就从另一方面代表着整体的凌乱无序？成功的商业项目在处理这样的一个问题的手法上大体有两类做法：

  重点解决商业地产产品内部空间规划的问题，即公共空间与经营空间、可售空间与非售空间如何划分。

  对于集中商业，可用挑空中庭、挑空连廊的手法，这样做的作用是提升档次，形成透气的交流聚集空间，体现商业特色，增加空间层次感与整体融合性，增强主题的视觉共享性。

  对于沿街商业，可用外挑连廊、骑楼的方式，使室内外空间转折，增加人流的导入性。

  启示：适度的公共空间（非售空间）的预留，对项目档次提升、人流导入、人气聚集、特色体现起到极大的作用。

  本矛盾协调法主指商业地产产品公共空间的利用和规划问题，必须要格外注意的是对外沿街铺面和内部铺面、品牌展示与品牌个性空间的协调。

  A类：将私密空间和公共空间融合，形成私家利用、公共视觉，以此增加品牌的视觉导入性，自然导入人流;

  启示：私密空间和公共空间的的巧妙融合连接，对商业地产产品的商业氛围营造相当关键;

  重点解决商业地产产品主题概念落实的问题，主题是什么、体现的风情、情景为何、带来的体验等是这样的一个问题的主要内容。

  启示：商业地产产品首先要体现“商业”特性;商业地产产品的商业性是功能性和美观性的巧妙融合体现;商业氛围的营造不是单一空间的设置，也不是产品风格的独立体现，而应是全方位、多面的细节处理。

  商业地产产品矛盾协调法中最大的法则，只有将前面七个方法良好的考虑运用后，商业经济价值的最大化才能得以实现。商业地产通过功能定位、商业性体现、概念的落实，最终要实现的社会责任与社会效益的统一。

  不是所有建筑规划设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了有着非常丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及招商代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。

  商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑规划设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地;不同年龄、不一样的层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

  主力店是整个项目的招商核心，而他们往往对建筑体的结构有特别的条件。在选纸的时候，主力店倾向于在意向性项目规划建设之初，就开发商进行接触，沟通这种需求。从规划建设期就开始深度合作，能最大限度地减少对建筑体的改造，从而节约成本。

  对终端消费者来说，具有文脉特征的商业地产项目不单单是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所，是对更多人群形成较为强大吸引力和认同感的关键要素。只有把消费的人先吸引过来才有机会产生消费行为，才能体现提高其商业价值。

  商业地产项目一定要通过规划设计手段，表达出购物、休闲、娱乐等不同功能空间的特色。

  其中对于规划设计师而言，各种高科技的建筑结构、构造技术、材科设备技术，将与先进的声、光、电、信息技术相结合，共同创造一个体验式的综合商业环境。不论外部形象还是内部空间，如果在规划设计中能将各种策划的主题和理念加以更好的体现，那么其商业经济价值的提升就勿庸置疑了。

  在项目设计伊始，开发商就应该和设计师、策划师一起，确定项目业态分布和功能布局。

  商业地产项目的业态分布和功能布局必须以人流为导向。也就是说，要尽量吸引客户经过每一个商铺。核心商店通常安排在楼层的两端，对引导人流起及其重要的作用，被称为磁极与锚固点;中庭合理布置，如自动扶梯连环向上，尽量鼓励层间运动;有时集中的餐饮区、电影院和儿童游乐为主题的“冒险乐园”放在较高楼层，以使人流向上;多个楼层设有餐饮店，但仅设于一端;有时停车场也仅有一端可以到达;较高楼层布置一些景点;设置少量休息座椅等;这些都是引导人流流动的有效手段。

  商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特别的条件。同时，业态的多样化，也需要建筑规划设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

  商业地产的规划设计包括平面设计、交通组织设计、配套设计、休闲小品设计四大层面。

  平面设计的内容是确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。必须有足够大的中庭设计，用于商品展示。

  此外，中庭还有组织平面的作用，使购物广场空间得以融会贯通，产生强烈的空间对比效果，这既为商家创造出一种共荣共生的环境，也使顾客获得了一个带有自然光的休闲空间，满足顾客对休闲功能的要求。

  交通组织设计的具体方案要考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到商业地产项目的整体人气平衡。

  以主力店引导人流一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长商业地产项目的人流通过线;

  以局部的造景、中厅引导人流中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最大有可能鼓励层间运动。

  无障碍设计商业地产项目要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。

  商业地产项目必须要有少数的配套，以满足消费需求。这些配套包括银行、停车场、工作间、卫生间等。停车场设计要配备足够的车位，方便自驾车消费者，因为这些消费者的消费力不可以小看。银行设计经济发达地区商业设施泊车配置规定

  对于主力店、大型百货、超市，要考虑到他们的真实的情况，设立仓储区，方便货物送达。卫生间人性化设计每一层要有足够大的卫生间，卫生间的设计要人性化，比如，大型商业地产项目应适当增加女厕厕位、设置婴儿床等。休闲小品设计

  商业地产项目的景观设计多在中庭体现，部分设有室内商业街的项目，也可将绿化引入室内商业街。中庭的地景设计除利用植栽、座椅、水池、铺面、指标等地景设施塑造轻松、休闲的气氛以舒缓购物者的身心外，亦应具备强烈且有别于营业空间的空间特色，以吸引购物者注意，也借此使购物者了解本身在空间中的位置。在实质环境的设计上，由于中庭相对于项目内其他空间具有高大空间的特性，故在地景设计上应可适应此特性而做强调立体的规划，如采用较大尺度的植栽、高度较高的水景等。且可利用地景设施配置一视觉主题，引导购物者的视线，建立项目印象。

  项目的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。很常用的是店招和标示两种方式。

  屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。

  建筑细节中融入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。国外有很多商业地产项目的标示做得很鲜明，如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面标示——棒球标志、可乐标志、橄榄球帽标志，非常特殊的展示了商业地产项目的形象。建筑室内的标示除了将建筑美和商业味融合外，还具有功能性。比如引导购物者方便的购物、避免重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等，都应该成为全套图示中的一部分。

  入口大厅为进入商业地产项目后第一处场所，为室内与室外的转换空间，对于购物者而言，这是建立商业地产项目意想的首站。入口设计的重点应在于利用组合植栽、座椅、水池、铺面、指标等地景设施，塑造欢迎、愉悦的气氛，以提升购物意念。同时也以空间设计及地景设施配置的方式，塑造出清楚的购物路线指示，使购物者进入商业地产项目后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐惧感。

  项目若具有多层楼面，则面对中庭、挑空的楼面部分，也应视所需予以楼面装饰。对于上层各楼层而言，面对中庭或挑空的部分也许只是一片墙或扶手栏杆，但对位于中庭内的人，各层楼面便是空间界定的界限，是中庭空间的背景，因而面对中庭的楼面也是一组需要精心设计的立面，它应与中庭的地景设计相配合，共同塑造具有整体性的空间景观。

  商业灯光照明对创造舒适的购物环境非常非常重要。如突出商品立体感和质感的重点照明;注重情调表现等等。良好亮度的商业灯光照明还能显著改善空间感，使室内空间显得宽敞。

  要达到良好的商业地产项目室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。

  广州天河都市广场建筑立面实景：采用大面积玻璃窗，设置大幅广告，热烈的购物气氛呼之欲出。

  广州维多利广场实景：室外广场的休闲茶座，既增添美感，又为市民提供一个休闲好去处

  商业地产项目多是人群聚集的场所，因而对消防设计的要求比较高。一般来说，商业地产项目的消防设计有以下几个节点：

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