2024年3月28日，全国单个楼盘的开盘销售金额纪录在上海被刷新。中海顺昌玖里512套高层住宅房源在一日内售罄，销售金额达到196.5亿元，刷新了2020年深圳网红楼盘华润城润玺一期花园保持的纪录。改善型需求再一次证明了其旺盛的购买力。

  同样是在3月，上海和深圳陆续松绑了执行近20年的“9070”政策（套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到70%以上），政策调整的背后，正是市场供求结构的变化。

  据诸葛数据研究中心监测，2024年12月，在一线城市新房成交方面，三居室及以上的户型成交占比80%，创历史上最新的记录。90平方米120平方米的户型成交占比持续领先，120平方米以上的户型成交占比首次突破3成。

  中小套型住宅面积放宽后，作为满足改善型需求主力的三居室产品将迎来怎样的设计进化，是很有代表性的问题。

  最近，一家地产央企的产品设计部负责人郑然在不断反思，过去，在产品设计中，设计部门更多考虑的是政策和规范要求，没考虑过客户的真正居住需求。

  郑然从业15年，他介绍，在上海、深圳、北京等中小套型住宅面积受到严控的城市，设计户型就像做数学题，产品大多“随大流”，个性不够鲜明。

  但这样的产品并不愁卖，因为在市场上行期，客户买房的动力更多是预期房价会上涨，企业在设计产品时会不断和竞品做对比，以保证住宅产品成为一手和二手市场的“硬通货”。

  “哪个面积段卖得快，我们大概率会定这个面积段，制定设计任务书。对过往规律的总结带来了利润的最大化。”郑然说，在很长一段时间里，这种设计逻辑造成了住宅产品的严重同质化。

  而在行业下行期，客户像买理财产品一样买房的投资心态削弱了，会更多考虑居住的便利，住的功能也在被不断放大。

  郑然发现，一些豪宅客户甚至已不再介意住宅的产权性质了。如果能在居住空间和生活场景方面打动客户，一些商办类产权项目也能卖得不错。“极端的案例就是杭州安铂中心，属于商业性质的大平层，但高区的单价已经卖到10万元/平方米”。

  今年，郑然给设计企业制定的设计指导任务书和以往相比有很大不同。“重新考虑生活场景的多元化，并且是可实现的多元化，这是我们部门今年的重点工作内容”。

  为中海、龙湖、中建、保利、招商、建发等十几家知名开发商提供产品设计服务的HZS汇张思建筑设计事务所北京公司负责人黄忠欣也对这样的产品变化感受显著，近两年，房企都很注重开发品质和产品力，不再是“能省则省”的思维。

  黄忠欣提到，一些项目配置了很多大牌的家具、家电，有些还上了科技系统，这在以往都是很难来想象的，“现在市场形势不好，只有把产品力做到极致才能打动客户”。

  “不存在经典的三居室户型，因为南北方地域不同，户型也不完全一样，每个城市的客户的真实需求也不同。”黄忠欣认为，虽然开发商会让设计企业研发标准化的户型，但实际上，每个项目的户型产品都在更新迭代，正常情况下不会直接用标准化的模板。产品户型诞生的过程需要“量体裁衣”，一个地块的住宅产品设计会根据开发商的营销定位需求，给定面积段和相应配比，建筑设计公司依据这些条件进行总图规划布局的研究。户型尺度会根据总图进行调节，把场地的面宽、进深尺寸利用充分，同时，还应该要考虑楼栋在地块中的景观视野，做有明确的目的性的户型设计，“所以，户型一直在更新迭代中”。

  此外，三居室设计也存在很强的城市差异。黄忠欣举例，在北京，面向刚需或者刚改需求，89平方米100平方米也能做成小三居，刚改社区125平方米以上的面积，开发商更倾向于做成四居室或“3+1”；如果是舒适型三居室，面积也会在160平方米之内，超过170平方米，开发商就会倾向于做四居室。但在天津、大连、西安等城市，140平方米170平方米的面积段，开发商大多数都会做成三居室。

  一方面，不同城市的房屋总价导致了户型需求的差异；另一方面，限购政策也会对产品造成影响。比如，北京户口限购两套，非北京户口限购一套，“在只能买一套房的情况下，为满足更多需求，即使面积小，客户也会希望房间数量多一些。”黄忠欣表示。

  不过，黄忠欣提到，无论是紧凑型三居、舒适型三居，还是豪宅中的“3+1”户型，三居室的设计趋势都注重实用性和可变性。例如非承重墙的设计能够准确的通过家庭人口结构和使用需求的变化进行改动。此外，通透性也很重要，无论在南方还是北方，南北通透都是设计趋势。

  改善型需求分为高端改善和刚需改善。郑然表示，高端改善群体的需求是舒适型的三居室，面积可能200平方米起步。这类客户的画像可能是两口人加住家保姆，通常小孩已不同住，三居室就能满足需求。

  而对刚改需求来说，一套房子能满足越多居住功能越好。郑然提到，上海、北京、深圳等城市中小套型住宅的面积上限在120平方米左右。“如果在一线平方米左右，未来产品可能还是会向四居室发展”，只把三居室扩大不如四居室释放的场景多，当面积放大到可以多做一个房间时，开发商一定首选多做房间，这就多了许多场景，可以是游戏室、书房、儿童空间、储藏间等。不能多做房间时，才会选择增加收纳空间。

  尤其是在市场下行阶段，房子不再是投资的优选，如果一套房能够承载全部的居家需求，可能是更好的选择。从这个方面看，多一个房间也有必要。

  事实上，四居室及以上的产品需求也在持续不断的增加。据诸葛数据研究中心监测，2024年12月，四居室及以上的产品成交占比达28.3%，创2010年以来新高。

  “从进入小区开始，生活场景极致多元化将成为未来产品的研发方向。”郑然告诉经济观察报，包括其所在企业在内，不少房企都开始注重使用场景的丰富性。

  郑然介绍，去年其所在企业尝试在小孩房旁边增加一个学习空间，多了0.5房。许多家长都反映，正需要这样一个空间陪伴小孩写作业。“企业要引导客户，去创造一些生活场景”。

  为了丰富使用场景，现在新的住宅设计趋势是将户内的使用场景搬到小区，家里的一些空间可以被释放开来进行新的场景尝试。比如在地下车库设置储藏空间放被子、自行车等杂物，在电梯厅做鞋柜，设置一个放梯子的空间供住户共用等。

  郑然提到，现在的产品开始大面积出现多元化场景的设计，说明企业的认知逐渐趋同，但目前仍存在很多问题，很多项目的架空层都会做书吧，但是书从哪里来呢？是开发商长期更新还是与图书馆一起联合运营？若需要业主从家里带书去读，可能还没有家里舒适便捷，客户就不会去使用；一些瑜伽房连练习需要设置的挂钩都没有考虑

  “过去，这种场景的设计很多只是在售楼部摆样子。”郑然说，在未来的产品设计上，这些多元设计一定要是可落地、可被人使用的。