中国核心城市有近1亿㎡的存量物业亟待改造，各类商办和消费升级的需求非常旺盛。但存量改造的难度和投入并不亚于新建一座购物中心，甚至在硬装设计方面的局限和难度更是颇具挑战。

  本文重点盘点了西安大悦城、上海 · 第一百货、深圳印力中心、成都宽窄巷子、Coal Drops Yard 购物中心等几个成功的存量项目改造案例进行系统总结，深入浅出，值得借鉴！（如有商业地产设计需求，请搜索：万维设计）

  2018年12月16日，西安大悦城带着“中国商业改造奇迹”和“中粮大悦城年度压轴大戏”双重标签盛大启幕，据官方数据透露，开业当天以96%的开业率，吸引逾28万人次打卡，销售额突破1286万元。

  西安大悦城的前身——曲江秦汉唐国际文化商业广场（又名“秦汉唐天幕广场”）2012年12月22日正式对外开放，这座坐落在大雁塔脚下、位于大唐不夜城门户位置的商场曾一度是西安面积最大的商业综合体。

  但2016年世纪金花撤场之后，项目经营情况就急转直下。2017年大悦城收购该项目，2018年12月16日西安大悦城正式开业。

  原项目面积大却动线不合理、周边交通拥堵等等诸多问题无疑是提高了改造难度。针对原物业的空间结构和优劣势，西安大悦城的改造建设方案经过与建筑规划设计单位和工程专家的反复讨论，从2017年7月15日开始，经历了装饰性拆除、结构改造及加建、外立面改造、采光顶加盖、外立面幕墙新建、机电改造、室内精装等过程。

  外立面采用传统仿古式建筑屋顶、U型玻璃幕墙和庑殿顶的结合，其中西安大悦城正门设计成钻石光电玻璃入口，白天是采光极好的玻璃，夜晚则能成为光电屏幕。（如有商业地产设计需求，请搜索：万维设计）

  西安是古丝绸之路的起点，这便成了西安大悦城室内空间设计的灵感源泉。将“丝绸”元素贯穿室内每一个空间，用丝带装点、串联各个场景，用丝带勾勒出流畅动线。商场内还专门设计了一条长达400米的曲线型动线，让每家品牌商户都有拥有“最佳展示面”。

  拾光中庭，能够说是西安大悦城的“核心主场”之一，除了面积够大（1500㎡，是西安最大的室内下沉广场）之外，它也是未来承办各类活动的时尚秀场，是演绎“十三潮主场”这一定位的最佳场地。

  对于原项目话题担当的天幕，西安大悦城进行了设备升级，天幕和主动线在东西两端交汇，将原本相互独立的天幕区域和中央广场贯通，同时运用定制影片，配合场内声光电系统，带来震撼的感官体验。

  此外，该项目还打造了切合西安当地文化的勿空街区，以及满足味蕾和潮流风尚的潮π街区、查特花园、吃货共和国等共四大主题街区。

  在本项目的改造中，大悦城始终围绕“人”的具体需求，从场景、业态、跨界融合、体验感等角度，持续创作“内容”，为广大购买的人提供沉浸式的空间，这不仅是对消费升级的持续探索，也是让项目拥有不断延续的生命力。

  西安大悦城团队对于旧改项目修旧如新的创新力、“首进”品牌的吸引力、前所未有的空间震撼力、对十三朝古都及丝路文化的传承力与理解力、以及对西安人民真诚奉献的不遗余力，最终成就了这座独一无二、充满生机的大悦城。

  地处南京路步行街路口的一百老楼，其前身是著名四大百货公司之一的大新公司，去年11月13日，南京路步行街上的一百老楼、原一百新楼和东楼，通过多条跃层飞梯、空中连廊串联改造完毕，让我们消费者在不同的商区之间无缝对接，轻松逛街。

  长72米、高43.7米、单边悬挑15.4米的悬臂式挑棚轻盈地覆盖于第一百货商店（市文物保护单位）、一百商城、东方商厦之间，形成立体连廊凌空交织、交通与商业空间互联互动、不同历史时期的建筑特征共同呈现的多功能公共空间。

  本次改造的难度在于，市百一店作为市文物保护单位，其外立面及结构及形式不能改变，新增顶棚及新增连廊均不能触碰历史建筑。同时，六合路仍需保留其市政道路属性，所有新增结构不能跨越道路红线。

  因此本次改造中，通过设计在靠近东方商厦一侧仅有的5米可建造范围进行了竖向空间的复合营造，以悬臂式挑棚的形式完成顶部空间的围合，通过多维度多路径的介入空间，强化新老楼之间的紧密关联，将消极的交通型空间与商业业态相互联动，形成建筑再生与城市更新的重要纽带。

  通高立面一共2万余根聚碳酸酯管，宛如一席纱帘，与历史建筑比邻而立，透明圆管内置LED灯带，夜间形成不断变幻的灯光效果，打造“中华商业第一街”的新地标。

  于是，便让不同历史时期的城市断面及建筑特征在这一场所能够同时呈现保留，形成了当下城市空间的新景观。它是城市商业转型背景下规划审批、市政交通、文物保护、设计施工等多部门通力协作的系统工程，提供了城市更新改造中“向史而新”的上海样本。（如有商业地产设计需求，请搜索：万维设计）

  深国投广场作为深圳元老级商业，11年来在存量商业改造升级方面，一直走在前列。据2017年的数据资料显示，印力中心的年度销售额将近33个亿，位列深圳购物中心销售榜第二名。2018年12月24日，深国投广场正式更名为印力中心，并以12.7万㎡的商业体量和200余家入驻品牌，正式重装亮相。

  为了打造一个更具有内容力、体验吸引力以及运营效率的消费空间，印力中心在空间场景方面做了“大刀阔斧”地改革和升级：

  外立面：将其所属的印力集团logo的花瓣元素作为外立面设计元素，具有个性和艺术感。

  室内空间：打造loft风格、屋顶花园等多处空间艺术。将三楼南片区的整体层高由原来的4.5米提升到9.5米，并采用loft风格的空间设计原则，逐步提升空间美学。此外，还打造了六楼屋顶的“空中花园”、负一楼的下沉式广场、超大环保立体的停车场等。

  中庭：规划成“平行世界艺术中心”。规划成一个集会员空间、品牌展示中心、艺术展览、快闪发布活动、互动体验等于一体的多功能复合型场景体验所。

  印力中心作为运营了11年的深圳知名购物中心之一，为了进一步强化家庭、亲子、时尚年轻客群的吸引力，印力中心升级调整了上百个品牌。

  据我们获悉，2017年印力中心升级调整了135个品牌，其中有77个品牌是进行了品牌升级，品牌提升率为57%。其中，大力引进当红餐饮品牌，打造超强美食基地，值得一提的是，升级改造后的B1层规划了21家餐饮，更新率接近70%。

  除了餐饮业态，印力中心还打造了以女性消费者的生活需求为出发点的“时尚秀场”，拥有诸如歌力思、影儿、Ochirly 、ICICLE、ifidol奢侈品买手集合店；同时，还引入了金宝贝、巧虎、哈里小屋等品牌构成的亲子主题乐园；言几又、美深绘馆、宫羽国乐、大型运动场等新兴业态。

  项目曾是清兵留守的大本营，如今是三条平行的四合院群落，成都最文化的三处之一。

  2008年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工，项目总体定位：再现老成都的生活韵味。

  项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商业的互动，也显得很人性化。另外，在宽窄巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气的效果、提供促销场地等作用。步行街长约400米，宽巷子宽以6-7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适宜聚集人气。

  修葺一新的宽窄巷子有45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化渊源的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落，为宽窄巷子梳理出更清晰的气质：闲在宽巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。

  作为2018年度国外改造项目，由卸煤场华丽变身的Coal Drops Yard购物中心在国内的掀起了一番话题度，原仓库建筑修建于1850-60年代，在国王十字发展协会的委托下，Heatherwick Studio将这片场地改造为了全新的购物中心。

  随着煤矿业的衰落，这两座双层建筑已经失去了昔日的辉煌，覆盖着斜脊屋顶、由铸铁和砖块砌筑而成的华丽体量部分已被废弃，项目团队希望可以强调出工业建筑所拥有的独特肌理和历史，同时打造一个统一而现代的公共空间和购物目的地。

  项目的挑战在于要使两座破旧的建筑物和狭长的线性场地蜕变为一座活跃的购物中心，使人类能在这里轻松地聚集和交流，因此在两座建筑的人字形屋顶从内侧扩展并相交，在连接两座高架桥的同时定义出庭院的位置，从而带来顺畅的交通流线，为建筑赋予了一个具有凝聚力的中央区域。

  从抬高的屋顶上，人类能俯瞰到南面的国王十字车站和克里克研究所，以及北面的Cubitt广场。在下方，新的屋顶带来了一个20米高的、宽敞的遮蔽空间，人类能在这里散步、停歇或举办音乐会和表演活动。

  新屋顶的形式与旧建筑焕发的光泽共同展现出一种新旧结合的独特美感，35米宽的扩建部分从原先的三角形屋顶上顺畅地延伸出来，使两座建筑物在空中彼此轻轻“触碰”。

  这一结构的实现依附于一个复杂的结构解决方案。为了在实现自承重结构的同时保持旧建筑的完整性，建筑中新增加了52根钢柱，它们被隐藏在陈旧的砖块背后，并由混凝土墙和核心筒来提供支撑。

  除了屋顶的改造之外，建筑在历史层面上也得到了广泛的恢复。建筑师致力于维护和强调既有建筑的样貌。在必要的地方，新扩建的部分被赋予了与老式铁器、砖料、石板、木板以及鹅卵石相似的肌理和色调，与年代更近的标牌和涂鸦共同为商场带来独特的个性。

  购物中心的总面积为10万平方英尺，包含购物、餐饮和活动区域，一系列街道在水平和垂直方向上形成连接。商场中包含55个不同面积的零售单元，适用于从快闪店到大规模品牌店等很多类型的零售方式，与一般的扁平化购物体验形成了鲜明的对比。商场的入口位于高架桥的两端，顾客能够最终靠桥梁和台阶等多种方式进入庭院并在商场内自如穿行。

  从冷冰冰的工业生产、货物传送，到火热的商业情景，卸煤场如同整个国王十字街一样，已经随时代变幻，层叠了足够多的面貌。

  目前，该区域经过几年的建设，已发生了根本性的变化，获得了不少好评，甚至成为英国住宅社区中关于区域改造的典型案例。这一新的对城市中心火车站周边区域的开发经验对我国城市中存在的大量的亟待在开发的火车站及周边区域有着重要的借鉴意义。

  对购物中心而言，改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。整体看来，想要打造“人流发动机”，首先要从两个层面入手：特色主力店、特色环境空间。

  电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这一个项目的独一无二性。未来好的商场经营者本质就是一个美好生活的导演，懂生活，才能讲好“故事”，也才能在这个数万方的空间里造梦，激活整体空间的商业潜能。