周先生想投资房产，看中当地一个别墅项目，在办理房产证时才知道，开发商将原本规划为三套普通商品房的项目，搞了“三合一”成为一套别墅，销售时则签3份房屋买卖合同作分割拆零销售。买一处别墅却需办3份房产证，考虑到限购限贷政策，这无疑会让投资收益大打折扣，而且还要承担更高的贷款成本，为此他拒绝收房最终因违约站上了被告席。日前，苏州市吴中法院审结这起商品房预售合同纠纷，酌情减轻了周先生的违约责任，只需赔偿3.8万违约金。 通讯员 马俐 史华松 扬子晚报全媒体记者 于英杰

  周先生一直想投资房产，他通过销售广告得知，苏州市吴中区木渎镇有一处纯别墅项目，到现场考察样板房及毛坯房后，他决定在这里购买一套联排别墅，作为投资。等他到签合同时，项目开发商某置业公司却拿出3份《商品房买卖合同》要他签。对此，周先生提出疑问，销售人员告知他，是因为土地使用方面的要求，他购买的就是一套房屋，让周先生放心签合同。

  周先生相信了对方的说法，签订了3份购房合同，其中约定，由周先生向某置业公司购买102幢104室（建筑面积92.03平方米）、204室（建筑面积87.74平方米）、304室（建筑面积74.31平方米），房屋总价为248万余元。

  当天，双方还签订了一份补充协议，明确由某置业公司对周先生所买的3套商品房做改造，改造费用由该公司承担，原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准，周先生不得以此作为拒绝接受商品房的理由；原《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关联的内容已不再适用，周先生也不得据此向某置业公司提出任何权利主张。

  第二年，这家置业公司向周先生发出交房通知书，周先生按期前去收房时意外得知，这一套联排别墅还需办理三本房产证。他买房是为了投资，受到国家限贷限购政策等影响，这样的一种情况下，不光会抬高自己的购房成本，而且将来势必造成别墅难以转手，因此，周先生拒绝收房。

  置业公司多次催告周先生收房无果，将他告上吴中法院，请求法院判决解除3份《商品房买卖合同》，并按合同约定，由周先生支付相当于总房款5%的违约金12万余元，和房屋保管费41万余元。

  周先生认为，在售房时，原告并未如实告知他购买的一套别墅需要办理三份房产证，直至交房时自己才知晓，他与原告发生争议，才没按时办理交房手续。现在，他同意收房，但认为原告主张违约金和房屋保管费没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

  但在审理中，原告置业公司表示，在周先生购房时，他们已明确告知他该房屋需办理3份房屋所有权证。那么，开发商为何要大费周章，把一套别墅硬生生拆分成三套小户型房屋来卖呢？

  吴中法院查明，涉讼房屋所在地块的建设项目规划要求，住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例，一定要达到住宅总建筑面积的20%以上。而这家置业公司对外宣传该楼盘为“纯山地别墅区”，用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合计划要求，同时实现按照纯别墅项目销售的目的，置业公司将部分小户型房屋“三合一”，即采取与购房者签订三份小户型房屋商品房买卖合同，并签订补充协议约定由开发商对三套商品房做改造的方式，事实上，房屋仍作为别墅项目出售。

  承办法官也前往该楼盘进行实地调查。与周先生购买了同类型房屋的业主表示，置业公司在售房时并未告知需办理三份权属证书，而是到交房时才被告知。

  吴中法院审理认为，在原告未举证证明已经就涉讼房屋需办理3份权属证书向被告作出过特别说明的情况下，再结合法院向其他业主的调查情况，可以认定，原告在售房时未明确说明需要办理三份权属证书。由于购房后国家出台了房地产限贷政策，对多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房时才得知“一房办三证”，因此与原告置业公司发生争议，是未及时办理房屋交付手续的根本原因，对此置业公司应负有主要过错责任。

  但被告在知晓此事后，并未以“存在缔约时意思表示不真实”的法定事由，在法定的一年撤销权行使期内，向原告主张撤销《商品房买卖合同》，所以，在撤销权行使期间届满、撤销权消灭后，被告仍应及时办理房屋交付手续。因此，被告并不能完全免除违约责任。

  结合双方有关违约金的约定，综合原被告的过错程度，考量公平原则和诚实信用原则，法院酌定，由被告周先生向原告支付违约金3.8万元。

  关于原告置业公司主张的房屋保管费，法院认为，由于《商品房买卖合同》已经明确，逾期收房情况下房屋由物业公司托管，可见，被告逾期收房情况下已按约由物业公司履行住宅管理职责，原告并没有就此另行收取房屋保管费用的权利和依据，所以，有关被告周先生应向原告支付逾期收房期间的保管费的约定，是加重购房者一方责任的格式条款，该格式条款应认定无效。

  最终，法院依法判决周先生按《商品房买卖合同》办理房屋交接手续，并向置业公司支付违约金3.8万元，驳回某置业公司的其他诉讼请求。

  该案承办法官表示，原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房按套销售，不得分割拆零销售。如果开发商违反这一规划要求，将一套房屋作分割拆零销售，就属于违反相关规定的行为，对开发商这种“化整为零”的做法，购房者可以提出撤销房屋买卖合同，也就是“毁约”。按照合同法的规定，具有撤销权的当事人，应当自知道或者应当知道这一法定撤销事由之日起一年内，来行使自己的撤销权。

  对于购房者而言，要格外的注意这一期限，来维护自己的权益。该案的购房者周先生拒绝收房，在一年的法定“毁约”期限内没有行使自己的权利，属于违约，所以仍应收房，但开发商有越来越明显的过错，所以在判决时，酌情减轻购房者周先生的违约责任，这也体现了司法裁判对开发商违规建设、销售的否定性评价。

  关键词：收房;别墅项目;商品房买卖合同;原告;业主;成被告;开发商;毁约;三合一;购房者

  记者看到徐女士所购买的4-1-101室合同书上的户型图，合同图纸上根本就没有表明地下室部分。对徐女士的遭遇，金地自在城的售后服务负责人曹经理同样表示，由于合同上的户型图是手贴的，贴错在所难免。

  开学了，杜女士的孩子如愿以偿进入了户口所在地的名校上小学，不过，杜女士却一点也开心不起来。也可提前预约请公证处的工作人员见证收房的全过程，工作人员现场将出具一份见证文书，见证收房的过程以及屋内的财产状况，当发生诉讼时，这份文书可以直接充当证据使用。

  【导读】河北保定“秀兰城市美地”小区不够交房条件就通知业主收房，部分业主缴纳多项费用拿到钥匙后才知道实情并集体维权，开发商迫于压力答应推迟交房日期并承诺赔付违约金，但无法合理解释为什么收取多项费用。记者从业主处了解到，他们在收房现场才知道收取多少物业费，没有签定国前期物业合同，只有临时公约。