近年来，中国老板在日本大阪掀起一阵“民宿热潮”。据《读卖新闻》2 月28日报道，截至 2024 年末，大阪市共有 5587 家 “特区民宿”，其中中国人或中国系法人经营的设施有2305家，占比高达41% 。随着去年日本对美元汇率下跌，中国投资者瞄准日本房地产，而民宿成为热门选择之一。

　　在日本经营民宿是门好生意吗？在跟大阪的中国民宿主及房产中介聊了聊后，我们得知，事情远不像社会化媒体上说得那样轻巧简单。欢迎来到本期搜狐旅游「行业观察」。

　　进入3月，日本将迎来一年一度的樱花季，大阪作为日本第二大城市，吸引了世界各地游客前往“打卡”。近年来，关西民宿市场迅速崛起，以民宿经营为手段的中国投资者移居日本的现象也在加速。

　　2016年，做废五金、废家电出口生意的哈尔滨人美羽在大阪看中了一处房产，并将其委托给了一家民宿代管的房产中介。然而彼时日本民宿行业尚未规范化，该房产中介倒闭后，美羽的民宿险因无证经营被查处。

　　“当时真的很头疼，房子是我们的，但因没有许可证，民宿做不下去了。”直到日本政府统一颁发民宿经营许可证后，美羽的民宿才能够顺利经营。2018年6月，日本宣布实施《住宅宿泊事业法》，这在某种程度上预示着一直走在灰色地带的日本民宿终于合法化。

　　据《住宅宿泊事业法》规定，日本民宿分为普通民宿和特区民宿。普通民宿一年最多营业180天，适合民宿主偶尔出租空房赚外快。特区民宿则无营业天数限制，可全年接客，大多分布在在大阪等少数区域。根据《读卖新闻》数据，大阪市占全国特区民宿95%的份额。

　　“从那时起，我开始自己经营民宿，我选的民宿位置离地铁近，人流量大。”美羽向搜狐旅游介绍，前几年新加坡、港台、欧美客人比较多，去年6月开始内地的客人逐渐多起来。为吸引游客，她将民宿打造成日式家装设计风格，并配备细节设施和服务，旺季时经常一房难求。尝到甜头的美羽，又和丈夫一起投资了多家民宿。目前她在大阪经营或代运营的民宿共计22家，主要分布在难波、日本桥等热门区域。

　　根据阪南大学松村嘉久教授调查，截至2024年底，大阪市特区民间民宿比2020年底增加了73%。在天下茶屋地区，长屋住宅间夹杂着新建或翻修的民宿。一名在此居住近40年的68岁女性表示，去年以来，房产公司频频寄来劝她卖房的传单。“疫情后，这附近全是中国的民宿。”

　　在调查报告中，松村教授指出，“特区民宿的经营与移民是相互关联的，今后移民有可能持续增加。”据了解，“经营签证”是为计划在日本开展业务的外国人设计的，只要在日本设立办公室并拥有500万日元以上（约合人民币25万元）的资本金即有资格申请。“不需要会日语，不需要学历就可以拿到。”

　　在日本从事不动产业务的工作人员老居告诉搜狐旅游，目前他接触的在大阪看民宿的客户，大多数来源于北上广、浙江等发达地区，其中以上海最多——绝大多数是为了办经营管理签证。“对很多中国人来说，做餐饮等加盟店有风险，但民宿属于不动产，至少它的安全性比较高。”

　　近年来，日本推动“观光立国”战略，吸引大量海内外游客来到大阪，也带动了当地民宿生意。此外，日元贬值使得在日本的投资所需成本降低，吸引了大量中国资本涌入。“日元贬值使得我们在日本的购房成本降低，投资回报率也相应提高。”在大阪经营民宿的Emily在小红书平台表示。

　　随着近年来中国投资者的涌入，从事海外房产中介业务多年的老居明显感觉到，大阪民宿市场的竞争越来越激烈。

　　“目前最大的风险就在于同质化竞争。民宿增加后就开始打价格战，尤其在大阪西城区新今宫、天下茶屋，花园町等站点，未来价格估计还会继续‘内卷’。”

　　美羽的观察也是如此。以前她的民宿提前三四个月就能订满，现在只有三、四月是满房，五月还差一半是空房。”她坦言，有时为提高入住率，不得不降低价格。

　　美羽的一个朋友也在大阪经营民宿，距离地铁位置近，价格也比她低，但预订率不到30%。美羽向搜狐旅游分析，服务细致是提高竞争力的首要条件。为此，她特意打造了一间配备婴儿用品、消毒奶瓶的儿童游乐，还安装了摄像头方便家长照看孩子。“如果做不好服务，在旺季时很容易在旺季被‘甩’下去。”

　　推广层面，为提高民宿的曝光量，美羽在爱彼迎、BOOKING、途家三个平台上线了自己的民宿产品，“不过途家不像爱彼迎有翻译功能，对外国人来说用起来不太方便。” 美羽表示，日本民宿行业政策规定复杂，需花费大量时间和精力去了解和适应。

　　在小红书，#大阪开民宿赚钱吗 相关笔记已超过1万篇，部分日本房产中介推出 “民宿投资回报率在10%-15%之间，而在新宿等核心地段，回报率甚至可超过15%”的宣传口号；也有人说，实际回报率应该要依据民宿经营天数、管理费用、税费等成本综合核算，“跨国做‘日本民宿主’，并不一定是想象中美好的投资。”

　　有网友算了一笔账：以热门的天下茶屋附近民宿为例，中介称，新一户建买地、装修费用4000万日元（约200万人民币），每晚房价1.5万日元（约730元），按70%入住率，表面回报率的确近10%；但整理实际流水时才发现，“平台抽走一成，专业清扫公司扣掉两成，实际每晚到手只有1万日元；再扣掉水电费、托管费和房产税，最终一年到手收益约170万日元（约8.2万元）”——也就是说，年化收益砍到4.25%。

　　一些民宿通过提供日本文化体验活动和定制化旅游路线，吸引游客的关注；还有民宿主选择在社会化媒体平台做营销宣传。

　　根据日本国家旅游局公布的数据，2024全年日本共计接待了3687万人次海外游客，其中，中国大陆游客数量呈爆发式增长，比2023年增加187.9%。

　　随着2025年日本大阪·关西世博会的临近，日本关西经济联合会副会长佐藤基嗣表示，希望以大阪世博会为契机，吸引更加多的中国游客到访日本。世博会期间，预计日本将接待访客2820万人次。

　　松村教授指出，当民宿经营和移居结合得越来越紧密，未来可能还会有更多人加入。同时，也有日媒猜测，如果民宿被视为“绕开正常移居程序”的工具，日本政府可能会促进收紧相关签证和经营许可。

　　对于有意进入大阪民宿市场的中国投资者，美羽建议要保持理性，切勿盲目跟风。“民宿行业看似门槛低，但要做好并不是特别容易，需要投入大量时间、精力和资金。”她强调，投资者要充分了解市场风险，做好充分准备，才能在激烈的竞争中脱颖而出。

　　“一定要选择好位置，最优选择很多轨道交汇的站点，距离站点五分钟以内的。经营要么走高端化，要么走精品化。一定要有和别的民宿不一样的地方。”老居对搜狐旅游说道。