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　　融创外滩壹号院二期在今年取得了不凡的成绩！4月一批次首开销售总额直逼100亿！8月二批次加推开盘又卖了56.74亿，二开二罄！

　　黄浦现在的房价之高，大家有目共睹。特别“翠6”站上“2字头”是很关键的信号！这在某种程度上预示着，市区豪宅项目将和非市区的传统住宅在价格上拉开分水岭。所以，目前的价格还没有到达天花板，市区新房价格逐步“上涨”仍是趋势？！

　　以2024年至今上海新房的成交数据分析来看，黄浦以套均价4069万名列前茅！成交总金额约653亿位列第二！

　　现在，融创外滩壹号院二期收官加推158套房源，包括建面约180/210/245㎡三种户型（另有2套560㎡顶层户型），最低2700万起即可坐拥黄浦外滩梦！在黄浦整个区域，显得特别具有“性价比”！

　　融创外滩壹号院二期3批次由T4幢的12#、13#、15#三个单元组成。位于二期地块西南侧，北瞰社区中央景观，南望14号地块，也就是未来的外滩壹号院三期，待交付后整体城市界面将更佳。而且T4幢在东向视野上与T3幢错位，有着较好的景观视野。

　　在统计楼栋价格的时候，我们大家可以发现，东边套的价格明显要比西边套贵。西边套大边窗有几率存在西晒的问题，并且靠近主干道中华路，或有一定噪音的存在。

　　融创外滩壹号院二期3批次仅有三个主力户型，分别为建面约180/210/245㎡的3-4房。均价分别为18.2万、16.7万和16.5万，整体呈现“面积越大、单价越低”。

　　项目6层（名义楼层）以下的差价最高，平均接近4000-5000元/㎡。除此之外，中高区几乎都是500/700元一个跳价，幅度可以说非常小了。在预算相对充足的前提下，可以先选择7层以上的房源，再从高楼层向低楼层选择，性价比更高。

　　鉴于项目整盘高低区的差价并不大，因此平均“最低/最高价”的比例在80%左右。

　　项目的主力总价段在3200-3800万，占整体房源的60%。尤其是在3200-3400万这个总价段之间，180㎡的户型和210㎡的户型有很大一部分重叠。主要是180㎡的中高区房源和210㎡的中低区房源。

　　对于多成员家庭或是需要更加多功能空间的家庭，210㎡的中低区房源会是一个很好的选择！

　　不过在小编看来，三个房型当中最具性价比的当属中低区的245㎡户型。4000万预算之内，最低只要3600万不到，直接一步到位进阶4房3卫户型。据悉，融创外滩壹号院二期通过核心筒结构的优化，整体户型得房率能够达到80%，而245㎡的户型得房率更是高达约82%！实际使用面积相当于一些超高层豪宅项目270㎡+的户型，实用性可以说在豪宅界拉满了！

　　最后再提炼下融创外滩壹号院二期的选房逻辑：预算充足，选高不选低；预算吃紧，先选西、再挑东！

　　①建面约180㎡的3房户型，东边套和西边套的差价平均超过5300元/㎡，同样楼层差价接近100万，预算吃紧的情况下，建议先选西边套；

　　②建面约210㎡的4房户型，同样是作为中间套户型，没有大边窗可能带来的西晒问题，并且每平米可以便宜2000元。按照面积推算，直接节省40万预算；

　　③基于3200-3400万这一预算段的小伙伴，210㎡的4房户型更具性价比，私密性也更高（180㎡户型没有独立玄关）；

　　④三个户型的最低价格都是出现在名义6层以下（实际4层），价差在3500元-1.1万+不等，最低约2711万即可上车；名义6层以上，差价在500-700元/层。因此每上升一层，总价仅增加14-20万元。在预算充足的前提下，可直接入手中高区。

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　　是指在市场经济条件下，通过出让方式获得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可大致分为外销商品房和内销商品房两种。

　　新房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。

　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

　　二手房是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易证券交易市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

　　低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

　　人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般都会采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

　　多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般都会采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

　　复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

　　跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

　　平层户型是小面积里最常见的户型，适合普普通通的家庭居住。是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。

　　错层一般是120平米以上面积的房子，若能够买的这个面积的房子，可以装修成错层。

　　优：室内各功能用房在不同的平面上，用2-4个台阶进行隔断各个功能居室互不干扰;

　　住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

　　房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

　　按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

　　住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的真实的情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

　　是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

　　是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处置其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

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